Verhuurder failliet. En nu?
De huurder van woonruimte heeft in Nederland van oudsher een sterke positie tegenover de verhuurder. Een van de belangrijkste rechten van de huurder van woonruimte is het recht op huurbescherming. Dat recht houdt in dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zo maar kan beëindigen of de huurder op straat kan zetten. De vraag is of die huurbescherming ook geldt als de verhuurder failliet wordt verklaard.
Bij een faillissement van de verhuurder wordt er een curator aangesteld die tijdelijk de rol van de verhuurder overneemt. De curator moet er voor zorgen dat er zoveel mogelijk geld beschikbaar komt om alle schuldeisers van de verhuurder te betalen. Het is voor de curator in dat geval interessant om de woning van de verhuurder te verkopen en dan het liefst zonder huurder erin. Een woning in onverhuurde staat levert immers meer op dan een woning in verhuurde staat.
Gelukkig is het doorgaans niet zo dat de curator de huurovereenkomst met de huurder kan beëindigen vanwege het faillissement van de verhuurder. De huurder kan zich tegenover de curator beroepen op huurbescherming. Bovendien geldt bij verkoop van de woning de regel “koop breekt geen huur”. Dat betekent dat de rechten en verplichtingen van partijen uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar van de woning. Dus hier kan de huurder zich tegenover de nieuwe eigenaar beroepen op huurbescherming.
Als je als huurder wordt geconfronteerd met het faillissement van de verhuurder, dan doe je er goed aan om de curator een brief te schrijven om jou binnen een redelijke termijn te bevestigen dat de curator de huurovereenkomst nakomt. Verder is het verstandig om de huur op tijd te (blijven) betalen en je als een goed huurder te gedragen, om te voorkomen dat de curator de huurovereenkomst alsnog kan beëindigen.
Wat je vaak ziet in de praktijk is dat de verhuurder ook een schuld heeft bij de bank die hem een lening heeft verstrekt om de woning te kopen. Meestal spreekt de bank met de verhuurder af dat de woning niet zonder schriftelijke toestemming van de bank mag worden verhuurd. Dit noem je een huurbeding. Als de verhuurder met de bank een huurbeding heeft afgesproken en de verhuurder komt zijn betalingsverplichtingen aan de bank niet na, dan zal de bank de lening opeisen en de woning uiteindelijk willen verkopen om de hypotheekschuld af te lossen. En dan komt het huurbeding om de hoek kijken.
De bank kan met een beroep op het huurbeding via de rechter bewerkstelligen dat de huurder de woning moet ontruimen. Het huurbeding doorkruist de huurbescherming. Rechters zullen de bank in de meeste gevallen toestemming verlenen voor het inroepen van het huurbeding.
Gelukkig bestaan er voor de huurder twee belangrijke uitzonderingen op de regel dat een huurbeding een beroep op huurbescherming doorkruist. Als de verwachting is dat verkoop van de woning in verhuurde staat voldoende opbrengt om de openstaande hypotheekschuld van de verhuurder aan de bank in te lossen, dan hoeft de huurder niet weg. Ook als het huurrecht van de huurder ouder is dan de hypothecaire lening van de bank (met daarin het huurbeding), dan hoeft de huurder ook niet weg.
Ook blijkt uit de lagere rechtspraak dat de rechter minder snel geneigd is om het beroep van de bank op een huurbeding te honoreren als de bank wist of eenvoudig kon weten dat de woning waarvoor een lening is verstrekt door de eigenaar verhuurd zou worden. Dus ook in deze situatie kan de huurder een ontruiming ontlopen.
Je kan als huurder het faillissement van de verhuurder of de verkoop van de woning door de curator of de bank niet voorkomen. Wel kan je voor het aangaan van de huur in het kadaster nakijken of de verhuurder een hypotheek heeft op de woning en of hij een huurbeding heeft afgesproken. Je kan dus onderzoeken of jouw huurrecht ouder is dan het huurbeding waarop de bank zich kan beroepen. Met deze informatie kan de huurder een inschatting maken van het risico dat de bank met succes een beroep kan doen op het huurbeding.
Als je met de executoriale verkoop van de huurwoning wordt geconfronteerd doet je er goed aan om met de bank in onderhandeling te treden over de termijn waarop de woning moet worden ontruimd. Als het komt tot een procedure bij de rechtbank, kan je de rechter vragen om bij het bepalen van de termijn voor ontruiming rekening te houden met jouw specifieke belangen.
Ook is het verstandig om de verhuurder aansprakelijk stellen voor de schade die je lijdt vanwege de gedwongen ontruiming. Door zijn betalingsverplichtingen ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de verhuurder jou immers niet langer het ongestoord woongenot van de huurwoning verschaffen. De schade bestaat dan bijvoorbeeld uit verhuis- en inrichtingskosten.
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24
De rol van de curator
Bij een faillissement van de verhuurder wordt er een curator aangesteld die tijdelijk de rol van de verhuurder overneemt. De curator moet er voor zorgen dat er zoveel mogelijk geld beschikbaar komt om alle schuldeisers van de verhuurder te betalen. Het is voor de curator in dat geval interessant om de woning van de verhuurder te verkopen en dan het liefst zonder huurder erin. Een woning in onverhuurde staat levert immers meer op dan een woning in verhuurde staat.
Gelukkig is het doorgaans niet zo dat de curator de huurovereenkomst met de huurder kan beëindigen vanwege het faillissement van de verhuurder. De huurder kan zich tegenover de curator beroepen op huurbescherming. Bovendien geldt bij verkoop van de woning de regel “koop breekt geen huur”. Dat betekent dat de rechten en verplichtingen van partijen uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar van de woning. Dus hier kan de huurder zich tegenover de nieuwe eigenaar beroepen op huurbescherming.
Tips voor de huurder
Als je als huurder wordt geconfronteerd met het faillissement van de verhuurder, dan doe je er goed aan om de curator een brief te schrijven om jou binnen een redelijke termijn te bevestigen dat de curator de huurovereenkomst nakomt. Verder is het verstandig om de huur op tijd te (blijven) betalen en je als een goed huurder te gedragen, om te voorkomen dat de curator de huurovereenkomst alsnog kan beëindigen.
Het huurbeding van de bank
Wat je vaak ziet in de praktijk is dat de verhuurder ook een schuld heeft bij de bank die hem een lening heeft verstrekt om de woning te kopen. Meestal spreekt de bank met de verhuurder af dat de woning niet zonder schriftelijke toestemming van de bank mag worden verhuurd. Dit noem je een huurbeding. Als de verhuurder met de bank een huurbeding heeft afgesproken en de verhuurder komt zijn betalingsverplichtingen aan de bank niet na, dan zal de bank de lening opeisen en de woning uiteindelijk willen verkopen om de hypotheekschuld af te lossen. En dan komt het huurbeding om de hoek kijken.
De bank kan met een beroep op het huurbeding via de rechter bewerkstelligen dat de huurder de woning moet ontruimen. Het huurbeding doorkruist de huurbescherming. Rechters zullen de bank in de meeste gevallen toestemming verlenen voor het inroepen van het huurbeding.
Uitzonderingen op het huurbeding
Gelukkig bestaan er voor de huurder twee belangrijke uitzonderingen op de regel dat een huurbeding een beroep op huurbescherming doorkruist. Als de verwachting is dat verkoop van de woning in verhuurde staat voldoende opbrengt om de openstaande hypotheekschuld van de verhuurder aan de bank in te lossen, dan hoeft de huurder niet weg. Ook als het huurrecht van de huurder ouder is dan de hypothecaire lening van de bank (met daarin het huurbeding), dan hoeft de huurder ook niet weg.
Ook blijkt uit de lagere rechtspraak dat de rechter minder snel geneigd is om het beroep van de bank op een huurbeding te honoreren als de bank wist of eenvoudig kon weten dat de woning waarvoor een lening is verstrekt door de eigenaar verhuurd zou worden. Dus ook in deze situatie kan de huurder een ontruiming ontlopen.
Kunnen huurders een dergelijke situatie voorkomen?
Je kan als huurder het faillissement van de verhuurder of de verkoop van de woning door de curator of de bank niet voorkomen. Wel kan je voor het aangaan van de huur in het kadaster nakijken of de verhuurder een hypotheek heeft op de woning en of hij een huurbeding heeft afgesproken. Je kan dus onderzoeken of jouw huurrecht ouder is dan het huurbeding waarop de bank zich kan beroepen. Met deze informatie kan de huurder een inschatting maken van het risico dat de bank met succes een beroep kan doen op het huurbeding.
Als je met de executoriale verkoop van de huurwoning wordt geconfronteerd doet je er goed aan om met de bank in onderhandeling te treden over de termijn waarop de woning moet worden ontruimd. Als het komt tot een procedure bij de rechtbank, kan je de rechter vragen om bij het bepalen van de termijn voor ontruiming rekening te houden met jouw specifieke belangen.
Ook is het verstandig om de verhuurder aansprakelijk stellen voor de schade die je lijdt vanwege de gedwongen ontruiming. Door zijn betalingsverplichtingen ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de verhuurder jou immers niet langer het ongestoord woongenot van de huurwoning verschaffen. De schade bestaat dan bijvoorbeeld uit verhuis- en inrichtingskosten.
Vragen?
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24
STEL EEN VRAAG
Heeft u ook een juridisch probleem? Wacht niet te lang en stel ons uw vraag!
STEL UW VRAAG:
