Hoge Raad spreekt zich uit over timesharing
Timesharing
Bij timesharing betaalt de gebruiker voor het tijdelijk gebruik van verblijfsaccommodaties, doorgaans in populaire vakantiebestemmingen. Zo mag een gebruiker bijvoorbeeld ieder jaar gedurende twee weken in juli in de accommodatie verblijven. Timesharing is met veel negatieve publiciteit omgeven. Niets vermoedende toeristen zouden worden geronseld voor de aankoop van rechten uit timesharing.
Huur?
Lange tijd hebben juristen zich gebogen over de vraag of timesharing nu wel of geen huur is. De gevolgen van het antwoord op die vraag kunnen groot zijn. In geval van huur hebben de 'huurders' immers huurbescherming. Bij uitspraak van 11 februari jl. heeft de Hoge Raad zich op over dit onderwerp uitgelaten.
Deze zaak speelt op de Antillen en is beoordeeld door het Hof aldaar. Onze Hoge Raad beslist in Antilliaanse zaken als deze in hoogste instantie.
Huur, ondanks andere aanduiding
Wanneer partijen een overeenkomst sluiten waarbinnen tegen betaling het gebruik van een woning wordt gegeven, is snel sprake van een huurovereenkomst. Dit is ook zo als partijen de overeenkomst anders benoemen. Dat komt doordat de wettelijke omschrijving van huur dwingend is voor partijen; zij mogen daarvan niet afwijken.
Stelt u zich voor dat u tegen E 300,= per maand in een kamer mag wonen en op de overeenkomst staat dat het een overeenkomst van 'gebruik' is. In dat geval zal de rechter eenvoudig de overeenkomst kunnen betitelen als huurovereenkomst.
Voor huurders is dat erg belangrijk, omdat daarmee dan de huurregels van toepassing zijn en de huurder een sterke huurbescherming heeft.
Oordeel Hoge raad
In onderhavige zaak wezen de timeshare-gebruikers erop dat zij betaalden voor gebruik van de accommodatie; huur dus, zo stelden zij met een beroep op de (Antilliaanse) wet. De vaste adviseur van de Hoge Raad, de procureur-generaal, was het met de gebruikers eens.
Echter, de Hoge Raad besliste anders. Letterlijk overwoog de Hoge Raad het volgende (O.4.3.):
"Het hangt immers van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd."
en ( O.4.4.):
"Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt."
Kort gezegd vond de Hoge Raad op grond van de omstandigheden in deze zaak dat geen sprake was van huur, ook was aan de wettelijke omschrijving van huur voldaan.
Conclusies
Wat zegt deze uitspraak over de positie van huurder?
Ik denk niet veel. Natuurlijk is het opvallend dat de Hoge Raad niet een huurovereenkomst aanneemt waar wel aan de wettelijke omschrijving is voldaan. Echter in deze zaak lagen de omstandigheden wel erg ver van een normale huursituatie af.
Zegt deze uitspraak dan iets over timesharing en de juridische duiding daarvan?
Dat denk ik wel. De Hoge Raad geeft met deze uitspraak aan niet bereid te zijn timesharing zonder meer als huur te betitelen, zodat aan de gebruikers ook niet zonder meer huurbescherming toekomt.
Wel moet daarbij bedacht worden dat het de omstandigheden van deze specifieke zaak zijn die maken dat in deze zaak geen sprake was van huur. De Hoge Raad laat niet uitgesloten dat in andere zaken een overeenkomst van timesharing wel als huur wordt betiteld. In ieder geval moet dit per geval getoetst worden aan de omstandigheden die de Hoge Raad in deze zaak doorslaggevend acht.
Om die reden is het in het voorkomende geval verstandig uw situatie hierop door een huurrechtadvocaat te laten toetsen.
De uitspraak is te vinden op http://zoeken.rechtspraak.nl/resultpage.aspx?snelzoeken=true&searchtype=ljn&ljn=BO9673&u_ljn=BO9673
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24.
STEL EEN VRAAG
Heeft u ook een juridisch probleem? Wacht niet te lang en stel ons uw vraag!
STEL UW VRAAG:
