Be?indiging huur door onrendabele renovatie
Vanaf ongeveer 1980 huurt de huurder een woning voor een laag bedrag. De huurprijs bedraagt € 223,84 per maand. De verhuurder zegt de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Hij geeft daarbij aan dat hij verlies maakt op de woning, zodanig dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.
Nu probeerde de verhuurder het dus opnieuw en gaf ditmaal als bijzondere reden op dat hij de woning wilde slopen en daarna opnieuw wilde opbouwen. Alleen op die manier, aldus de verhuurder, kon hij wat verdienen aan de verhuur van zijn woning.
De kantonrechter overweegt dat uit de wet (artikel 274, eerste lid, aanhef en onder c, van Boek 7 van het BW) volgt dat de rechter zo'n vordering slechts kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Indien er echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan dit volgens de Hoge Raad toch anders liggen. Het moet dan wel gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.
Een goede reden dus voor beëindiging, zo vond de verhuurder, die eindelijk zijn kansen zag keren.
De kantonrechter vond het niet aannemelijk dat de verhuurder door het verlies dat deze lijdt op de woning, daardoor in financiële problemen komt of dat deze last voor de verhuurder ook op langere termijn niet te dragen zou zijn.
Daar stond dan het grote belang van de huurder tegenover, zoals blijkt uit het feit dat de huurder al 30 jaar in de woning woont, op leeftijd (68) is en niet over zoveel geld beschikt dat deze zelf een woning kan kopen of een hogere huur kan betalen.
Zo werd op grond van deze belangenafweging de vordering van de verhuurder voor de derde maal afgewezen, diens verlies bij de verhuur ten spijt.
De uitspraak is te vinden op: LJN:BO6432,Sector kanton Rechtbank Alkmaar, 327949 CV EXPL 10-2085.
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24.
Sloop en renovatie
De verhuurder had ook al in 2000 en in 2002 een poging ondernomen tot beëindiging, maar beide keren had de rechter de vordering van de verhuurder afgewezen.Nu probeerde de verhuurder het dus opnieuw en gaf ditmaal als bijzondere reden op dat hij de woning wilde slopen en daarna opnieuw wilde opbouwen. Alleen op die manier, aldus de verhuurder, kon hij wat verdienen aan de verhuur van zijn woning.
Wettelijke regeling
De kantonrechter overweegt dat uit de wet (artikel 274, eerste lid, aanhef en onder c, van Boek 7 van het BW) volgt dat de rechter zo'n vordering slechts kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Hoge Raad
Daarnaast haalt de kantonrechter een belangrijk arrest aan van de Hoge Raad (van 26 maart 2010, gepubliceerd op www.rechtspraak. nl, onder LJN-nummer BL0683). Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het willen afbreken en weer opbouwen van het gehuurde, nog geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst is. Dat geldt in de regel ook als de verhuur onrendabel is.Indien er echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan dit volgens de Hoge Raad toch anders liggen. Het moet dan wel gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.
Structureel verlies
De kantonrechter wilde in deze zaak best aannemen dat van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten sprake was. De kantonrechter overwoog dat per jaar bijna E 6.000,= 'verlies' door de verhuurder werd geleden op de woning. Het zag er bovendien niet naar uit dat dit zou veranderen.Een goede reden dus voor beëindiging, zo vond de verhuurder, die eindelijk zijn kansen zag keren.
Belangenafweging partijen
Echter, de kantonrechter maakte een belangenafweging en oordeelde toch anders. Zo bleek dat de verhuurder nog twee woningen in eigendom had en dat deze bovendien € 144.683,60 op de bank had staan. Bovendien was de woning aanzienlijk in waarde gestegen.De kantonrechter vond het niet aannemelijk dat de verhuurder door het verlies dat deze lijdt op de woning, daardoor in financiële problemen komt of dat deze last voor de verhuurder ook op langere termijn niet te dragen zou zijn.
Daar stond dan het grote belang van de huurder tegenover, zoals blijkt uit het feit dat de huurder al 30 jaar in de woning woont, op leeftijd (68) is en niet over zoveel geld beschikt dat deze zelf een woning kan kopen of een hogere huur kan betalen.
Zo werd op grond van deze belangenafweging de vordering van de verhuurder voor de derde maal afgewezen, diens verlies bij de verhuur ten spijt.
De uitspraak is te vinden op: LJN:BO6432,Sector kanton Rechtbank Alkmaar, 327949 CV EXPL 10-2085.
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24.
STEL EEN VRAAG
Heeft u ook een juridisch probleem? Wacht niet te lang en stel ons uw vraag!
STEL UW VRAAG:
TELEFONISCH
Vul uw naam en telefoonnummer in.U wordt op werkdagen binnen 24 uur
teruggebeld door een advocaat.